AVM’lerde Uzlaşma Zor!

Halat çekme yarışı yeni başlamadı, en az 10 senedir devam ediyordu. Bu süre içinde çok bilinen bir kuralı defalarca yazdım; “Döviz geliri olmayan, dövize endeksli kira ödememeli” diye. Yine değişik zamanlarda, “Cirolar TL’ye dönse bile, bu yüksek kiralar ve anormal ortak giderler kolay ödenemez” sözünü bıktırana kadar söyledim.

Yetmeyen cirolara, 12 ayı kapsayan sözde indirimlerin ilaç olamayacağını, gerçek fiyatlara dönülüp mülk sahipleriyle en kısa zamanda ideal iş ortaklığının kurulmasını tavsiye ettim. Hangi tarihlerde neler söylediklerim arşivde duruyor.

Peki bu konuda bir ilerleme oldu mu?

Hayır, dövize endeksli kiraların TL’ye dönmesinden başka kayda değer bir ilerleme olamadı. O da gönüllü bir değişim değildi, hükümetin aldığı kararla gerçekleşti. Bütün bu yaşananlarda kusur iki tarafa da aittir. AVM yatırımcıları döviz kredisi ile yatırımı tamamlayıp, dövize endeksli yüksek kiraları açıklayınca, kendilerini garantiye aldıklarını sandılar. Hesap yapmadan sıraya giren ve dükkanlara yerleşen markaların gerçeği görmeleri ise gecikti.

Son yıllarda, kiralarda dövizden TL’ye geçilince biraz rahatlama olmuş gibi gözüktü. Ama bu da yanıltıcıydı. Zira zaten yüksek olan kiraların yanında ortak giderleri AVM yatırımcısı kurtarıcı gibi gördü. Bu durumda da AVM’lerin yüzde 80’inde, ‘kira+ortak gider’i ödeyecek cirolar kolay oluşmadı.

Sakın yanlış anlaşılmasın, buraya kadar anlattıklarım da koronavirüs etkisi yoktur. 1 Ocak 2020 tarihine kadar ki süreçten bahsediyorum. Bu günler geçtiğinde de göreceğiz ki, AVM’lerde tartışmalar bitmeyecektir!

Çünkü;

  • Her yeni açılan AVM’nin diğerinden pay alacağı hesaba katılmadı.
  • E-ticaretin hızlı yükselişi görülmedi.
  • Son senelerde kapanan veya dönüşüm yaşayan yatırımlardan ders çıkartılmadı.
  • Hâlâ dövizle yatırım yapıp, döviz kirasında ısrarcı olan yatırımcı grubu var. Aynı hakkı kiracıya tanımak istemediler. Yani TL geliri elde edenin, kirayı TL olarak ödemeye mecbur olduğunu kabullenmediler. Oysa kiracının gelirini döviz olarak tahsil etmesi mümkün değildi ama yatırımcının krediyi TL cinsinden alması her zaman imkan dahilindeydi.

İşte bu sebeplerle olay çoktan beri kilitlenmiş durumdaydı.

Nitekim, BMD Başkanı Sinan Öncel durumu benzer şekilde özetledi:

“Bir yıldır sektör zaten çok ciddi sıkıntıdaydı. Bir yıl içinde 20 kadar üyemiz konkordato talebinde bulundu. 3 ile 5 arasında iflas başvurusunda bulunan var. Zaten işler günlük güneşlik değildi. Bir de üzerine corona geldi” diyor.

Şimdi bu satırdan itibaren COVİD 19 etkisine geçelim.

  • AVM çalışanları, marketlerde iki aydır büyük özveriyle çalışan meslektaşları gibi işlerine dört elle sarılacaklarına dair aralarında sözleştiler. Önce bu kahramanları yürekten kutluyorum.
  • Perakendecinin hedefi ciroyu en az enflasyon kadar artırmaktır. Bütün çalışmalar buradan başlar ve tüketiciye verilen mesajlarla ziyaretçi sayısı artırılmaya çalışılır. Yılbaşına kadar olan normal zamanda bile bu konuda sıkıntı varken, Covid 19 sonrası; “kalabalıkların risk içerdiği” mesajlarının verilmesi bir kısım müşteriyi AVM’lerden uzak tutacaktır. Sosyal mesafeyi gözeterek yapılacak alışverişin ciro karşılığı ise sembolik düzeyde kalacaktır.
  • AVM’lerin lokomotifi, yiyecek- içecek ve eğlence bölümleridir. Sadece o bölümleri kullanan müşteri uzun süre olmayacaktır. Alışveriş arasında kullanmak isteyenler için ise içerde kalış süresi kısalacaktır.
  • Covid 19 öncesinde bile yükselişte olan e-ticaret kanalı, son iki ayda ciro payını yüzde 5’den yüzde 50’ye çıkartmıştır. Bir alışkanlık oluşturduğu ortadadır. Hazırlıksız yakalanan kargo şirketlerinin, teslimat sürelerinde yapacağı iyileştirmelerle normalleşme sonrası da bu oran yüzde 10’un altına düşmeyecektir. Yani bu gelişme fiziki mağazaları olumsuz etkileyecektir.
  • Tüketicinin düşen satınalma gücü bir başka olumsuzluktur.
  • Maalesef konkordatolar ve iflaslar sebebiyle boşalan dükkanlar olacaktır.
  • Birçok marka verimsiz mağazalarını kapatarak küçülmeyi tercih edecektir.
  • Boşalması hızlanan AVM’lerin performansı düşecektir.
  • Mağazaların kapalı kaldığı ve yarı kapasite ile çalışacağı sürelerin kira ve ortak giderleri yeni bir anlaşmazlık konusu olarak biriken sorunlara ilave olacaktır. Nitekim Alışveriş Merkezi Yatırımcıları Derneği’nin (AYD), “Kiracılardan Mayıs ayı için kira bedeli tahsil etmeyin, izleyen aylarda ise markalara destek verin” tavsiyesine rağmen, birçok AVM’nin kredi ödemelerini gerekçe göstererek kiraları istemeye devam ettiklerini duyuyoruz. Kimse zarar ettiği yerde kalamaz. Böyle AVM’ler hızla terkedilecektir.
  • Caddelere yoğunlaşma artacak, kiralarda önemli tasarruf sağlanamasa bile ortak gider yükünden kurtulmak mümkün olacaktır.

Yine aynı derneğin başkanı diyor ki; “AVM’leri açmaya hazırız. İlk açılışlarda ziyaretçi sayısı az olacak ama alışveriş sayısı ve miktarı yüksek olacaktır.”

Bu aşırı iyimser görüşe katılmam mümkün değildir. Almanya’da bile dükkanlar açıldığı halde tüketicinin alışveriş yapmadığını duyuyoruz. Yani satın almaktan çok eldeki ile idare etme eğilimi baş göstermiş durumdadır. İtalya’da da öyle…

Bu ülkelerle kıyaslanamayacak seviyedeki düşük satın alma gücüne sahip tüketici için daha da olumsuz senaryoları öngörmek mantıksız olmasa gerek.

Bu şartlarda; kiralar için ‘ciro üzerinden kâr paylaşımı’ tek çözüm gibi duruyor. Ancak asgari bir sınır şartına bağlı bir anlaşma olmalıdır bu. Örneğin 100 bin lira ciroya göre konulan yüzde 10 şartı; ciro 90 bin lirada kalırsa, kirayı 9 bin liraya düşürmemeli, 10 bin lirada tutmalıdır. Böylece kiracı kendisine bir adım yaklaşan yatırımcıya, asgari ödemeyi garanti ederek bir adım da kendisi yaklaşmalıdır. Azınlıkta da kalsalar; kiracıyı elde tutmak konusunda elden geleni esirgemeyen ama gitmekte kararlı olan kiracıya da kolaylık sağlayan yerli AVM patronları vardır. Marka sahipleri içinde de olaya tek taraflı bakmayan ve tüccarca yaklaşan marka sahipleri bulunmaktadır.

Sorun böyle örneklerin azınlıkta kalmasıdır ve bunun için de önemli ihtiyaç, hükümetin AVM’den çıkmak isteyenlere cezasız çıkma hakkı tanıyan bir yol açmasıdır.

Not: Bu hassas dönemde en büyük yanlış; kapalı kalınan süredeki zararların fiyat artışlarıyla telafi yoluna gidilmesidir. Örnek olarak, berberlerin yüzde 40’a varan zamlı fiyatlarını duymaktayız. Müşteri evde otururken cebindeki para artmadı. Bu günler geçer, müşteri de kendi çözümünü mutlaka üretir.

Ayrıca enflasyona katkı boyutu yetkili mercileri ilgilendiren denetim konusudur.

Hatırlatmak istedim!

Ercüment Tunçalp

Yazarımızın bu yazısı Retail Türkiye Dergisi’nde 12 Mayıs 2020 tarihinde yayınlanmıştır.


Paylaş