Konut fiyatlarının hızlı yükseliÅŸi 2001 krizinden sonra uygulanan yeni ekonomi programıyla baÅŸladı. Yeni programla birlikte enflasyon ve dolayısıyla faizler düÅŸmeye baÅŸladı. Döviz kurları sabit kaldı (TL deÄŸer kazandı.) Türkiye Avrupa BirliÄŸiyle tam üyelik müzakerelerine girdi, yabancılar Türkiye’den konut almaya yöneldiler. Depremin en çok tehdit ettiÄŸi Ä°stanbul baÅŸta olmak üzere kentsel dönüÅŸüm hamlesine giriÅŸildi. Kurun bu dönemde fazla oynamaması, enflasyonun kontrol altında kalmasına, faizlerin çok yükselmemesine yol açtı ve dolayısıyla bankaya para yatırmak yerine konut satın almaya yönelmek daha kazançlı göründü. Talep arttıkça satın alınan konutların deÄŸeri artmaya devam etti ve bu artış konuta yönelik talebi daha da yükseltti. Artan konut fiyatları bu artışın devam edeceÄŸi ve satın alınan konutun ileride daha yüksek fiyatla satılıp kazanç saÄŸlanacağı izlenimi yarattığı için yatırım amaçlı olarak satın alınan konutlara talebi artırıyor, artan konut talebi fiyatların da artmasına yol açıyordu. Kendi kendini besleyen bir döngüye girilmiÅŸti.
‘ZenginleÅŸme illüzyonu’, artan varlık fiyatlarının insanların kendilerini daha varlıklı, daha zengin hissetmelerine yol açması sonucu ortaya çıkan psikolojik bir durumu ifade ediyor. Ä°llüzyon olarak adlandırmamızın nedeni sahip olunan varlığın (örneÄŸin konut) satışa çıkarılmaması halinde gerçekte deÄŸiÅŸen bir ÅŸeyin olmamasıdır. Bir baÅŸka ifadeyle konut aynı konut olmasına karşılık eÄŸer satılırsa daha fazla para getirecek duruma yükselmiÅŸ görünmektedir. ZenginleÅŸme illüzyonunun, genellikle kiÅŸisel tüketim artışına yol açtığına iliÅŸkin bir hipotez var. Bu hipoteze göre geliri hiç deÄŸiÅŸmemiÅŸ olsa bile insanlar, daha varlıklı hale geldiklerini düÅŸündükleri için harcamalarını artırır, hatta borçlanarak harcama yapmaya yönelirler. Bu hipotez Türkiye’de de doÄŸrulandı. 2001 krizi sonrası döviz kurlarında yaÅŸanan sabitleÅŸme eÄŸilimi sonucunda konutların deÄŸeri artmaya yöneldi. ZenginleÅŸme illüzyonuna kapılan insanlar faizlerin düÅŸmesi de eklenince tüketimlerini artırdılar ve ekonominin canlı kalmasını saÄŸladılar. Bu dönemde konut talebi de hızlandı ve talep artışı sonucunda inÅŸaatta balonlar oluÅŸmaya baÅŸladı.
2015’den itibaren giderek hızlanan kur yükseliÅŸi bu kez iÅŸleri tersine çevirdi. Enflasyon ve ona paralel olarak faizler arttı, derken önce kiralar, yasal gereklere karşın, eski hızıyla arttırılamaz oldu, ardından konut deÄŸerleri düÅŸüÅŸe geçti. Son olarak da satışlar durma noktasına geldi.
‘FakirleÅŸme illüzyonu’, ‘zenginleÅŸme illüzyonunun’ tam tersi olarak, düÅŸen varlık fiyatlarının insanların kendilerini servet kaybına uÄŸramış hissetmeleri sonucu ortaya çıkan psikolojik bir durumu ifade ediyor.
2015 sonrasında varlık fiyatlarındaki düÅŸüÅŸler sonrası insanlar kendilerini fakirleÅŸmiÅŸ hissetmeye baÅŸladılar ve harcamalarını kıstılar. Bu geliÅŸme, konuta olan talebi de düÅŸürdüÄŸü için konut fiyatları da gerilemeye baÅŸladı. Aslında konut fiyatları TL olarak artıyor görünüyordu ama konuya alternatif maliyet kavramıyla bakmayı bilen insanlar için konut fiyatları kur artışları nedeniyle düÅŸüyordu. Sonuçta tüketim harcamalarındaki gerilemeyle iç talep düÅŸtü ve ekonomi küçülmeye baÅŸladı. 2018’in son çeyreÄŸi dahil olmak üzere ekonomi üç çeyrek üst üste küçüldü, 2019’un üçüncü çeyreÄŸinde ise zayıf bir büyüme performansı (yüzde 0,9) sergiledi.
Bugünlerde konut fiyatlarında yine bir miktar yükselme var. Bakalım insanlar 2003 – 2015 arasında olduÄŸu gibi ‘zenginleÅŸme illüzyonuna’ kapılıp harcamalarını artıracaklar mı? Bakalım konut talebi yeniden yükselecek ve konut fiyatları artacak mı? Yoksa insanlar alternatif maliyet hesaplamayı eskisine göre daha iyi öÄŸrendiler mi?
Grafik: TCMB Konut Fiyat Endeksindeki GeliÅŸmeler ( Ocak 2015 – Eylül 2019)
Not 1: Alternatif maliyet; bir ÅŸeyin satın alınmasının ya da yapılmasının maliyetinin, o ÅŸeyi satın almak nedeniyle satın alınmasından veya yapılmasından vazgeçilen baÅŸka ÅŸeylerle ölçülmesi demektir. ÖrneÄŸin eldeki kısıtlı parayla futbol maçına gitmek yerine akÅŸam yemeÄŸini dışarıda yemeÄŸi tercih etmiÅŸseniz o yemeÄŸin alternatif maliyeti (ya da vazgeçme maliyeti) o futbol maçına gitmemiÅŸ olmaktır. 2016 yılında 1 USD= 3 TL kuru mevcutken 500.000 TL’ye satın alınan bir konut yerine o tarihte Dolar hesabı açılmış olsaydı (500.000 / 3 = ) 166.666 Dolarlık bir hesap sahibi olunabilirdi. Bugün 1 Dolar = 5,81 TL olduÄŸuna göre o hesabın TL karşılığı (166.666 x 5,81 =) 968.329 TL eder. O halde satın alınan 500.000 TL’lik konutun bugünkü deÄŸeri 968.329 TL’den az ediyorsa o tarihte konut almak doÄŸru bir yatırım kararı olmamış demektir. (Hesaplarda faiz geliri ve kira geliri ihmal edilmiÅŸtir.) Bu örnekte alternatif maliyet; yatırım amaçlı konut almak yerine Dolar hesabı açmamış olmaktır.
Not 2: Burada konutları örnek alarak yaptığım analizi hisse senedi ve altın için de geçerli olarak düÅŸünebilirsiniz. Bunların hepsi, tıpkı döviz gibi, birbirinin alternatifi olan varlıklardır.
http://www.mahfiegilmez.com/2019/12/zenginlesme-ve-fakirlesme-illuzyonu.html